企业设立到运营的一站式服务签订一揽子服务协议，从工商到税务等一系列的代理服务

一、企业物业管理包括哪些？

企业物业管理包括以下内容：1. 建筑设施管理：对企业所拥有的建筑、设施进行维护、保养、修复和改造，确保其正常使用和良好的工作环境。2. 设备设施管理：对企业的设备设施进行维护和管理，包括设备的采购、安装、维修、更新等。3. 安全管理：确保企业物业的安全和防范工作，包括制定和执行安全管理策略、制定应急预案、管理安全设施设备、进行安全培训等。4. 环境卫生管理：负责企业物业内环境的卫生清洁工作，定期进行清洁、消毒、垃圾处理等管理。5. 能源管理：对企业的能源使用进行监测、分析和控制，推动节能减排措施的实施，提高能源利用效率。6. 财务管理：对企业物业的财务状况进行管理和监督，包括预算编制、成本控制、财务报告等。7. 合同管理：负责企业物业租赁合同的管理，包括合同的签订、履行和终止。8. 客户服务管理：提供优质的客户服务，包括接受客户投诉、解决客户问题、跟进工作进展等。9. 公共区域管理：负责企业物业内的公共区域管理，包括大堂、走廊、停车场、休息室等的维护和管理。10. 管理信息系统：建立和维护物业管理的信息系统，用于管理物业数据、业务流程、报表分析等。这些内容可以根据企业的具体需求和物业管理的规模进行适当调整和补充。

二、物业管理的企业文化？

文化的根本是体现经营的理念和统一员工的理念，指导员工行为。物业公司的产品是服务，对象是业主。那么，物业公司文化价值观就要围绕这一重点展开，但是文化毕竟对内的，因而，建议可以从三点考虑——

1、体现物业文化特点-服务2、更重要的是将文化重点放在对员工行为的指导上。

3、通过服务细节体现品牌。这是我对一家大型物业公司文化咨询中的经验。 参考资料：《文化道》（清华大学出版，李玉萍著作）

三、物业管理企业如何拓展市场？

物业管理企业如何做好市场拓展工作

在物业管理企业创品牌、拓展市场的过程中，存在一定的盲目扩张、承接项目，没有结合企业的自身定位，没有对楼盘的开发背景、业主委员会的合法性等情况进行分析，造成了接管后的一系列问题。不仅没有达到增长利润、创造价值的目的，反而使企业陷入了纠纷，造成了一定的经济损失。结合几个物业管理企业的实例，对市场拓展工作的企业定位、部门建设、营销理念、合理程序四个方面来解析成功物业管理企业的市场拓展。

一

做好企业市场定位、调整项目结构

案例一:某物业管理企业是由国有物业管理企业改制而来，由管理原有的房地产集团公司(母公司)建设的房改房小区，到改制后主动出击，将业务范围拓展到高档住宅、商业物业、工业物业等多种类型，建立了自己的品牌。在市场拓展过程中，将市场目标定位在高档住宅和写字楼，逐渐将原有的房改房等物业管理项目剥离。

由于物业管理企业的发展背景、管理特色的不同，一个企业的人、财、物、信息资源是有限的，如何将这些资源合理使用，发生规模效应，产生最大的效能，就需要有一个明确的、适合企业发展的市场定位，需要根据市场的发展、企业的变化，适时地调整定位。这样，市场拓展部门在明确的市场定位下，有所为，有所不为，有利于市场拓展工作的开展。市场定位有助于以下市场拓展工作的开展:

1、甄别开发商。在企业发展没有明确的定位时，会出现不考虑开发商的资质、信用，只要能够接到楼盘，为公司打开市场即可。难免在后期管理和赢利上出现问题;在企业有了一定的市场占有率，有了明确的定位后，在市场拓展时便会综合考虑开发商的情况，为市场拓展的前期工作打下基础。

2、进一步定位优质市场对已定位的市场进行分类，深入了解项目的盈利能力、风险，确定优质市场并进一步扩大优质市场占有份额。同时，逐步放弃非盈利市场。

3、定位地区，充分考虑地区限价政策的影响。我国东、西部地区经济差异大，在定位好地区后，还需要在进行异地市场扩展时，考虑各地政府是否对物业管理收费采取了限价政策，如果不加分析地进入异地市场，这样会影响公司预计的盈利空间，故物业管理企业要对异地的限价和公司的运行成本进行比较、测算，从而做出是否进入异地的决策。

二

建立合理的人员结构、完善市场拓展部门组织机构

案例二:某物业管理企业原有市场拓展部门仅有一人，而且职能不清，有时甚至担当办公室的工作，市场拓展工作进展非常缓慢。后来，企业调整了部门结构，将人员增加到三人，而且由副总经理挂职部门经理，建立了完备的部门管理制度、激励制度和工作流程，市场拓展工作取得了很大的进步。

市场拓展部门作为一个企业发展的源动力、龙头部门，不仅需要对员工有良好的激励措施，而且对市场拓展部门的职能划分和职责认定也是非常重要的。成功的物业管理企业的市场拓展部门的职能通常有以下几个部分:

1、项目的拓展:分析新楼盘和二手楼盘的特点，考虑其盈利性、社会效应、其他效应，判断其是否是目标楼盘。

2、项目的策划:策划目标项目的竞争方案，其中包括竞争对手分析、投标书的制定和项目的参观方案等。

3、项目的谈判:与目标楼盘的开发商或者业主委员会就管理价格和服务标准等物业管理服务合同中的内容进行谈判。

4、项目的签订:在获得项目的管理权后，与签约方签订合同，将相关的工作转交到下一个部门，配合相关部门进行项目的交接。

三

提高物业管理企业全体员工的市场营销理念

案例三:在某物业管理企业管理的一个商住两用住宅内，某业主出门后没有将房门关好(门需要钥匙才能锁)，小区的保安值班后发现了这个情况，考虑发现时时间已经很晚，将业主叫回来会打扰业主休息，为了保障业主房内的东西不被偷窃，保安人员在房外守候了一夜。第二天，业主回来后，保安告诫房主要多加小心，知道整个情况后，房主对公司员工细致周到的服务非常感动，该业主将其属下的一个房产的保安业务推荐给该企业管理，使公司又获得了一项新业务。

物业管理公司提供的是物业服务，而且物业服务不是一次性产品，每时每刻可能都在进行服务。每个员工的工作态度、服务质量都关系到企业的形象，在市场推广过程中，员工的现场服务也是营销环节的重要组成部分。

所以物业管理公司在市场拓展过程中，要重视建立员工的营销理念，注重“人人都是窗口”，每个员工都应做好本职工，为企业树立良好的形象做出努力。在企业内部建立全员营销的意识。

在全员营销的过程中，还要要求物业服务快速、高质量，特别是市场拓展部作为与客户接触的第一个部门，其工作效率本身也是企业其他部门服务水平的一种体现。通过高效率的营销手段，获取市场。

案例四:某企业在2004年的一个项目接洽过程中，市场拓展部人员当天驱车到项目所在地，经过一天的磋商和现场勘察，公司认为此项目作为一个近20万平方米的高档小区，是一个较为理想的客户，但是开发商提出了第二天要策划书和报价，拓展部人员连夜赶回总部，在有关工作人员的配合下，第二天给开发商交上了一份细致、全面的策划书，开发商对市场拓展的策划书表示非常佩服，公司也因此获得了此项目的业务。

四

成功市场工作步骤

通过以上分析，结合笔者的多年物业管理工作经验，认为市场拓展部门工作中需要注重以下环节工作的开展。

首先是深入分析公司的优势和竞争对手的特点，充分利用资源，占领市场;其次是对开发商分析，捕捉开发商或者业主委员会的理念，与其保持一致，找准开发商的设计理念，对开发商的心理进行分析，使开发商的开发理念能够与日后的服务理念良好地融合起来;三是精心设计招、投标书。标书设计力求针对性强，特点突出。楼盘的设计和楼盘的物业服务理念保持一致，在提供优质服务的前提下，充分考虑开发商和业主委员会的需求;四是重视公关工作的开展，在招投标答疑过程中，充分体现公司的优势。同时，公司领导重视项目的开拓工作以及小区经理的配置也是取得项目十分关键的环节。

四、物业管理公司属于什么企业？

物业管理公司属于服务型企业，主要提供物业管理服务，包括租赁、财务、维修、绿化、安保等服务。

物业管理公司还可以提供建设管理、物料采购、基础设施建设等服务。此外，物业管理公司还可以提供电力供应、园林绿化、安全检查、维修维护等综合服务。

五、物业管理企业税收政策？

物业企业是微利保本企业，享受国家优惠税率。

根据国家税务总局规定，物业公司交税范围是营业税5.55%，城建和教育附加2.73%左右，物业公司是国家鼓励的现代服务业，享受国家的税收政策优惠。

物业企业是国计民生行业，物业公司的主营收入是物业服务费，主要用于业主的公共服务开支，国家实行税收优惠政策是为了保证物业公司收取的物业服务费全部用于民生的改善，禁止物业公司谋取暴利。

国家税务总局还规定，物业企业的代收代缴的服务项目免税，但是代收代缴收取的服务费需要交5.55%的营业税。

六、合伙企业交增值税吗？

需要按金融业营业税自行申报缴纳。

虽然合伙企业不是企业所得税的纳税人，但作为合伙人的法人企业和个人却需要按照所得税法的相关规定缴纳企业所得税和个人所得税。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中50%为中央财政收入，50%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

七、小规模租赁企业增值税？

自2021年4月1日至2022年12月31日，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。

八、工业企业增值税税率？

增值税的税率有17%、11%和6%（5月1日起将分别降为16%、11%和6%）。征收率是3%，特殊情况是5%。

一般纳税人工业企业生产加工产品，增值税税率是17%；如果生产加工的产品适用11%税率，那么其增值税税率就是11%。如果该工业企业提供了应税服务，提供服务适用税率是1%或者6%。

小规模纳税人工业企业生产加工产品，增值税税率是3%；如果该企业出租不动产，出租不动产适用的征收率就是5%。

九、饲料企业(免税)增值税处理？

1、取得销售收入借：银行存款/现金/应收账款贷：主营业务收入贷：应交税费-应交增值税-减免税款2、月底将免征增值税收入转入营业外收入借：应交税金一应交增值税-减免税款贷：营业外收入—补贴收入

十、物业管理企业如何管理外包保安？

据了解，目前．深圳市注册的合法保安服务公司便有10多家，其中福田保安服务公司便有7000多名从业的保安人员，而这些保安当中，有近50%在物业管理企业中从事安全防范工作。

可想而知，深圳市内有许多物管企业是从保安服务公司中选派保安员在各种物业中为业主提供服务的。

从物管企业的发展趋势来看，为业主提供更专业化的服务势在必行。

特别是一些中小物管企业，因为受到成本，资源等方面的制约，导致公司负担加重。

发展受阻，企业经营困难。

而选择外包保安会促进管理效率、提升专业化程度、降低经营成本。

这无疑也是企业经营发展的一种策略。

其实．很多物管企业在电梯维护，清洁、绿化、消杀，消防等项目很早就使用外包单位为业主服务，只是在决定是否聘请外包保安时，有许多顾虑和管理上的难题，从而不敢轻意地选择外包保安为业主提供服务，加之有些物管企业选择了外包保安后，因为各种各样管理上的问题，造成服务质量不升反降，甚至与保安服务公司不欢而散。

而保安又是物管企业的一个重要窗口，这使物管企业左右为难。

其实，如果物管企业能够真正理清与外包保安之间的各种管理问题，困难便会迎刃而解，达到双赢的局面。

笔者在实践中摸索出来一些经验．在此总结出来．希望能够对物管企业能够有所借鉴。

不当之处，敬请指正。

第一，前期筹备阶段 1、选择保安公司时要慎重 深圳目前的保安服务公司基本上是公安系统的附属企业，其合法性是没有问题的。

但是，”娘生九子，子子不同”，保安服务公司的服务质量，信誉和配合度方面还是有区别的。

因此，在选择合作供方时，应采取招标的方式，物管企业可以邀请至少3家以上的保安服务公司前来投标。

这样，通过评标、现场考察、价格比较等多方面的对比，择优选择一家合作供方。

通过招标选择出来的供方一般都会珍惜合作单位．而且．择优选出来的保安服务公司，其在保安培训，社会信誉等方面占的优势也比较大，这为以后挑选优秀的保安员，控制好保安源头方面有着重要的作用。

2、合同一定要签订到位 俗话说，“亲兄弟，明算账”。

为了避免以后的隐患．在订立合作合同时，一定要将双方的责、权、利明确清楚，特别是关于双方责任划分的条款一定要写清楚。

否则．真的出了点什么事情，到时候，就会给物管企业带来不必要的损失。

同时，也会因此与保安服务公司不欢而散． 3、应亲自去保安服务公司基地挑选保安员 一般来讲，社会信誉好的保安服务公司在招聘保安员时都有严格要求，各环节均控制得比较好，但是，作为物业管理企业来讲，保安服务是物业管理中的一个重要窗口，因此，千万不要怕麻烦，应该派人亲自去保安基地挑选合适的人员。