契税 商品房买卖合同
一、契税 商品房买卖合同
契税 是指购置商品房时需要缴纳的税费，是国家规定的一种房产交易税费。契税的支付是购房者在签订商品房买卖合同后，按照房屋的总价值的一定比例进行缴纳的。
商品房买卖合同
商品房买卖合同是一种法律文件，用于约定房屋的买卖事项。在购买商品房时，双方需要签订买卖合同以明确双方的权责、房屋的价格、付款方式、交房时间等关键事项。
契税计算
契税的计算主要是根据商品房的总价值来确定的，计算公式如下：
契税 = 商品房总价值 × 契税税率
契税税率
契税税率是根据国家相关法规规定的，不同城市、不同房屋类型的契税税率也会有所不同。
一般而言，城市一手房的契税税率较高，二手房的契税税率相对较低。购买一手房时，契税税率通常在3%至5%之间；购买二手房时，契税税率通常在1%至3%之间。
契税的缴纳
契税的缴纳一般在购房者签订商品房买卖合同后进行，购房者在付清购房款项之时需要一并缴纳契税。
契税的缴纳方式一般有两种：一种是按照首付款比例分期缴纳，另一种是一次性缴纳全款。
契税的影响因素
契税的缴纳金额受到多个因素的影响，如房屋总价值、契税税率、购房者的购房类型等。
购买房屋时，房屋总价值越高，契税金额自然也会越高；契税税率越高，契税金额也会相应增加。同时，购买的是一手房还是二手房，也会影响契税的具体金额。
减免政策
为了鼓励购房，国家也会出台一些减免契税的政策，以减轻购房者的负担。
一般来说，购买首套房可以享受一定额度的契税减免；同时，购买面积较小的房屋也可以享受一定的契税减免。具体的减免政策可根据购房者所在地的法规来具体了解。
注意事项
在购买商品房和缴纳契税的过程中，购房者需要注意以下几个事项：
- 在签订买卖合同之前，要详细阅读合同内容，了解自己的权益和义务；
- 在缴纳契税时，要保留好相关缴费证明，以备日后查询和证明使用；
- 如果购买的是一手房，要及时了解当地政府是否有减免契税的政策，以节省购房成本；
- 如果购买的是二手房，要仔细核对房屋的产权证明和交易合同，确保购买的房屋合法并合规。
总之，契税作为购置商品房时需要缴纳的税费，对购房者来说是一个必要的支出。购房者在购房前要了解契税的计算方法、税率以及具体的缴纳方式，以免因为契税问题而增加不必要的困扰和负担。
二、商品房契税缴纳？
南宁市商品房契税按90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，按1％税率征收契税，90-144平米普通住宅1.5％，超过144平米3％，非住宅3％。通常契税跟着首付款一起交，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房交钱证明。
三、商品房买卖合同？
民法典-商品房买卖合同
1. 合同效力
（1）预售许可证明：未取得商品房预售许可证明的，商品房预算合同无效；若在起诉前取得许可证明的，合同可认定为有效
（2）备案：若合同未约定备案为生效要件，则未备案不影响合同效力；若合同约定了备案是生效要件，从其约定，但一方履行主要义务且对方接受的除外
2. 合同解除权
（1）迟延履行
A. 除另有约定，买受人迟延支付购房款/出卖人迟延交房+催告后3个月内仍未履行，解除权人可以解除
B. 对方催告的，行使期限为3个月；没有催告的，应在知或应知解除事由起1年内行使
（2）质量问题-买受人有权解除
A. 房屋主体结构质量不合格
B. 房屋质量问题严重影响正常居住使用
C. 因出卖人在交房前将房屋出卖给他人并办理过户登记，导致无法交付
（3）无法登记：出卖人原因导致买受人在约定或法定的办理房屋所有权登记的期限届满超过1年仍无法登记的，买受人有权解除
（4）未能订立担保贷款合同导致商品房买卖合同无法履行
A. 因当事人一方原因：对方当事人有权解除合同
B. 因不可归责于双方当事人的事由：双方当事人都有权解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人
四、济南商品房契税是多少，购房新房缴纳多少契税？
济南市地税部门有关工作人员介绍,在济南,按照现行契税政策,个人购买住房实行差别化税率。根据规定,个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,住房建筑面积90平方米(含)以下,按1%的优惠税率征收契税；90-144平方米(含144平方米)按3%的税率减半征税,即实际税率为1.5%。
对普通住房的定义,要求满足住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下3个条件。但通常情况下,建筑面积成为最主要的参考因素。
购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),均按照3%的税率征税。
以一套总价100万元的二套住房为例,按现有3%的税率,需要缴纳契税3万元,如果税率调整为4%,需要多缴1万元契税。
五、商品房买卖的区别?商品房包销与商品房代销？
一、商品房包销法律关系有哪些？
在商品房包销中，存在内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即开发商与包销人之间的关系，外部关系即包销人和开发商与买受人之间的关系。
1、开发商与买受人之间的买卖关系
在商品房买卖过程中，开发商拥有商品房的所有权，且具有商品房出售主体资格，包销人只能以开发商的名义对外销售。故开发商与买受人才是商品房买卖合同的当事人，开发商与买受人之间构成一种买卖关系。
2、开发商与包销人之间的包销关系
这种包销关系分为两个层次：在包销期限内，包销人以开发商的名义向购房者出售商品房，包销人与开发商对外是一种代理关系;包销期满，包销商购入剩余的包销房，包销商与开发商之间构成一种买卖关系。
3、包销人与买受人之间的关系
如前所述，包销人与购房者之间并不发生直接的买卖关系，但包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人。
二、商品房包销有什么法律特征？
1、代理说
这种观点认为，“包销行为符合民法中关于代理行为的一般特征。根据民法学的一般原理，代理是代理人在代理权范围内，以被代理人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度。” 在商品房包销中，开发商将商品房的全部或部分让包销人独家代理销售，在包销中是以开发商的名义对外销售，购房人也是与开发商签订购房合同，销售商品房的法律后果也由开发商对外负责，这就符合民法理论中关于代理的定义。因此，包销是一种代理行为，而且是一种特殊代理行为。因为，包销人的代理责任相对于其他代理方式是更加严厉的、代理的权限更为广泛、代理的风险相对于一般代理也更大。
“有学者根据民事法律行为相关理论将代理说具体分为附条件的代理行为说和附期限的代理行为说。” 附条件的代理行为说实际上是一种附解除条件的代理行为。所附条件为，若包销期限届满仍未全部售出商品房，则由包销人全部购入，同时代理权终止。附期限的代理行为说是指以双方约定的包销期限为终期的代理行为，在约定的终期到来时代理权终止。
2、买卖说
这种观点认为，商品房包销的最终后果往往是包销人购入房屋，且在包销人开始销售之前，包销人与开发商已就房屋买卖的价格达成协议，只是该协议是一种附条件的民事法律行为，即当包销人未完全售出协议范围内的房屋时，协议产生法律效力，包销人需购入所有剩余未售出的房屋。“从民法理论来分析，买卖合同在实际上有两种含义：其一，买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同;其二，买卖合同是出卖人转移其财产权(包括财产所有权和其他各种财产权)给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。
一般认为，第一种含义的买卖合同，即转移一定实物的财产所有权的合同为实物买卖;第二种含义的买卖合同，除实物买卖外，还包括权利买卖。”依该理论，商品房包销行为属于第二种含义的买卖，当开发商与包销人签订了包销协议后，开发商实际上丧失了对协议范围内房屋的销售权利，同时也是间接地转移了这些房屋的所有权，即无论包销人是否能成功将房屋售出，这些房屋的所有权最终都将转移，只是这种所有权移转的对象是不确定的，只有等到包销期限届满才能最终确定。至于为何采取包销的形式而不直接采用买卖的形式主要是因为在现行的法律制度下，包销人自身不能直接从事商品房买卖，只能借助开发商的名义进行销售。此外，包销人也不愿意通过转卖商品房来增加买卖环节(两次买卖)，避免了两次征税的情况。从包销人自身的实力上看，包销人一般资金规模不大，实力有限，不愿先期投入全部买房资金，而是参与到一次买卖中，购入开发商的销售权，既减少买卖环节，又减少资金投入，从而实现与开发商的专业分工和利润共享。
有学者在买卖说的基础上，将包销行为明确定义为特殊买卖行为，认为其包销行为是直接买卖与间接买卖的结合。“具体可分为三种情况：第一，如在包销期限内，包销房全部售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销代理行为的完成而一并完成，间接买卖则代替了直接买卖。第二，如在包销期限内，包销房全部未售出，则包销人与开发商之间的买卖关系因包销行为的不发生而直接完成，由包销人直接买进全部包销房。第三，如在包销期限内包销房部分售出，则售出部分的包销房是通过包销来间接完成包销人与开发商之间的买卖关系;而剩余部分的包销房则按包销协议的约定，由包销人从开发商手中直接完成买卖关系，双方办理包销房的买卖手续。”
3、两合行为说
持这种观点的人认为，包销行为是一种动态过程，包销人与开发商的法律关系处在动态变化过程中，如果包销人将房屋全部出售，则包销人与开发商所发生的法律关系仅仅是代理关系;如果包销人只是将房屋部门售出，那么包销人还存在购入房屋的责任，此时包销人则是作为买方与开发商发生了买卖法律关系。因此，商品房包销既不是一种单纯的代理行为，也不是只存在买卖行为，而是一种兼具代理和买卖特性的新型民事法律行为，不能简单地用一种法律行为来定义包销行为。
4、“无名合同说”
这种观点也是学者提出的一种最新的观点，认为当前经济生活的繁杂性和多样性使得法律的规制无法面面俱到，因此没有必要一定要将包销合同归属于哪一类合同。《合同法》在规定了有名合同的同时，也承认了无名合同存在的合法性，只要双方的意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，那么合同就可以成立。对于无名合同应当参照 当事人的意思自治原则和合同目的，适用与该合同相近似的有名合同的法律规定处理，没有近似的有名合同的，则根据《合同法 》第八条的规定，适用《合同法》的原则和民法原理处理。该观点还认为，包销行为其实是一个复合行为，是多个民事法律行为的复合，不同阶段会呈现出不同的行为特征，因此我们只需要根据包销行为所处的阶段，具体分析该阶段的行为特性来加以适用法律，而无须一定要将包销行为归为哪一种行为，这样反而会引起法律适用上的错误。
六、非商品房可以买卖吗？
非商品房，不等于没有产权的房子，农村平房的土地属于集体，但所建的房子还是归你个人的，你可以卖给村里的其它人，但是不能卖给城镇居民，更不能公开挂牌买卖。追问：奥！是这么回事。我在青岛想购一套房子，产权房价格太高，所以想考虑一下没有产权的，但听说这类房子没有保障，国家是不允许买卖的。也不知道去哪可以查到与此有关的规定。
国家有这样的规定吗？在那里可以查到啊？回答：
你可以在青岛的城乡结合部找那种“旧村改造”的房子。那种房子虽然也算小产权房，但是风险较小。
七、商品房交房必须先交契税吗？
一般房屋备案或者交房的时候才缴纳契税。根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：首套房缴纳规定如下：
1、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行；
2、户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为1.5%。
八、商品房限价买卖政策是什么？
限价商品房是可以买卖的，但是前提是要满足一定的条件。购房人取得房屋权属后五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。如果购房人在取得房屋权属五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，交纳比例为35%。综上所述，如果您想要卖限价商品房时，就需要看您所购的限价商品房是否达到五年的时间限制。只有满五年的条件的，才可以出卖。这点关系到产权是否可以转移，是否能够得到法律承认和保护等一系列问题。不是您想交易就交易的。
限价商品房买卖政策
根据我国相关法规，目前限价商品房是可以卖的限价商品房买卖政策如下：
（1）购房人取得房屋权属证书后的五年内不能转让所购住房，如确实需要转让的，要想户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原来的价格且考虑折旧以及物价水平等因素来确定。回购之后，继续用作限价商品房向符合条件的家庭供应。
（2）购房人在取得房屋权属证书五年后才转让所购住房，要按照届时同地段普通商品住房和限价商品房差价的一定比例缴纳土地收益等价款。
（3）买卖限价商品房的时候，需要看所购的限价商品房是不是达到了五年的时间限制，满了五年的才可以用于买卖。
（4）限价商品房购买人未在交房之日起一年内入住的，可由有关部门依法或按照合同约定收回住房、收取违约金并依法追究相关责任。
九、商品房改建后可以买卖吗？
可以。房改房如果想要买卖，前提之一必须是房屋可以上市交易，那就要关注房屋的产权问题，房改房的产权分为三个级别，分别是成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同，但是该产权的房屋不能办理赠与。
标准价产权房屋的购买者只拥有房屋94%的产权，原产权单位对其拥有优先购买权，所以上市交易时需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，这样就可以拥有房屋的全部产权。
标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。
二、购买房改房需要注意什么
1、了解房改房产权是否可靠：
购房者必须了解房改房产权是否可靠，并了解房主是否补足了相应的公摊和土地使用权出让金费用。同时到房屋管理部门核查产权证的真实有效性，确认原单位是否同意出让，因为大部分房改房原单位都有优先回购权。
2、确认房改房的面积和房龄：
在房产证上面核实房改房的建筑面积、实际使用面积和房龄，并明确房产的土地使用年限和是否已补公摊费用。
3、清楚房改房背景与周边环境：
购房者需要从侧面了解房改房是否有债权纠纷，比如是否抵押给银行，是否拖欠物业费或者水电费等等情形。还必须了解周边配套设施是否完善，生活是否便利等等。
4、慎重办理房改房过户手续：
房产过户手续通常是交易的最后一个环节，也是最为重要的一个环节。所以提醒买卖双方不要先交钱再过户或者先过户再交钱，应该找一家双方都信得过的单位或者中介代为保管，过户手续完成以后再将房款支付给售楼方。
十、湖北监利商品房契税按面积怎样收取？
税率是： 首套普通住宅房产的：小于90平方米的是1%，大于90小于144平方米的是1.5%，大于144平方米的是3%。 非首套普通住宅、非普通住宅房产及非居住性质房产，都是3%。 部分地区会将上税率调整为2%及4%。
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